房屋驗收必知

　　一、房屋驗收時應具備的條件

　　通常情況下，房屋驗收的條件有：房屋必須有質檢部門核發的房屋質量合格證明。按照有關規定，房屋交付使用前，必須要經區級房屋質檢站驗收合格，才能允許住戶居住。在查驗此合格證件后，住戶自己也要對房屋進行質量檢查，發現問題要及時解決。凡竣工的工程，一般須做到"五通一平"，即煤氣、上水、電熱、污水、路通，一平即樓前6米、樓后3米場地要平整，不準堆積建材或雜物，以確保進出安全。要做到燃氣表、電表(單元表)、水表三表到戶。室內清掃干凈，水池、水盆、糞桶、垃圾道、門窗、玻璃、管道清理干凈，無污物，達到窗明地凈，地漏、雨水等處無堵塞雜物。高層住宅樓生活供水系統，必須具有衛生防疫部門核發的用水合格證。高層住宅樓電梯，必須具有勞動部門核發安全運行合格證。高層住宅樓消防供水系統，必須經消防部門檢驗合格。房屋應按圖紙、文件要求達到設備齊全，功能可靠，手續完備。

　　二、切記查看"兩書兩表一書"

　　向開發商索要兩書--《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，以便日后出現質量問題時按約維修。兩表是《竣工驗收備案表》和《住宅工程質量分戶驗收表》，同時要求開發商提供認可的專業測繪單位對面積的實測數據--《商品房面積實測技術報告書》，看是否與購房合同中約定的有出入，以便盡早使問題獲得解決。

　　《住宅質量保證書》是房地產開發企業對所售商品房承擔質量責任的法律文件，其中應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。開發商應當按《住宅質量保證書》的約定，承擔保修任務。商品房保修期從開發商將竣工驗收的房屋交付使用之日起計算。而《住宅使用說明書》則是針對房屋設計、施工及驗收中的具體技術指標，如抗震指數、墻體結構類型等作出的相關說明。需要特別說明的是從20O6年1月1日起，北京市所有新建住宅工程在按照規范要求內容進行工程竣工驗收時，都要對每一戶及單位工程公共部位進行專門驗收，并在分戶驗收合格后出具工程質量竣工驗收記錄。住宅工程交付使用時，《住宅工程質量分戶驗收表》應當作為《住宅質量保證書》的附件一并交給業主。此項措施的執行為消費者日后維權提供了依據。

　　《竣工驗收備案表》上的每一項都必須報主管部門備案，如果缺少任何一項的話，這個樓盤就屬于"黑樓"，是不能入住的。同時業主驗房時除了查看開發商有沒有這張《竣工驗收備案表》外，還要仔細查看各個分項有沒有都備案，有關部門是否出具了關于水電、消防、電梯使用等單項驗收合格證書。《竣工驗收備案表》對房地產商有著嚴格的約束作用，只要將項目送交主管部門備案后，開發商就必須對樓盤終生負責，出了問題，如果是開發商的過失，可以追究其責任。

　　三、先驗房后收樓

　　先驗房再繳費、辦理入住手續是收樓的正常程序。但目前開發商能讓買家先驗房后辦手續的并不多。通常的做法是讓業主先在收樓文件上簽字，要求業主先補齊房款(如果面積漲水)、繳納公共維修基金和契稅、繳納一年的物業管理費和產權代辦費等費用，方可辦理入住手續，領取房屋鑰匙和相關資料，然后才能驗收房屋。業主進得房去，發現房屋質量有問題，申訴起來也很被動。負責任的開發商會積極善后，無良心的則會實施拖延戰術，讓業主勞心勞力，這對業主來說是不公平的。為避免出現這種情況，業主應堅持先驗房、后辦理手續，并應將驗房時發現的房屋質量、室內有害氣體超標、公攤不公等問題書面呈遞給開發商并讓其簽收，以免留下后患。或者可在收房文件上注明"室內情況尚不清楚"或"樓房狀況未明"等字樣。

　　在業主支付了全部房款的前提下，開發商應無條件向業主交付符合合同約定的房屋，否則應視為開發商違約，如果開發商拒不交房，應承擔逾期交房的責任。