賣家居里會做商業(yè)地產(chǎn)的，做商業(yè)地產(chǎn)中能賣家居的—去年4月，車建新在人民大會堂國宴廳宣布紅星地產(chǎn)全面進軍商業(yè)領域后，紅星美凱龍這個品牌常被人貼上這樣的有趣標簽。

　　根據(jù)紅星美凱龍規(guī)劃的商業(yè)藍圖，這個家居龍頭企業(yè)未來將在全國打造紅星國際廣場，預計到2020年，建成300家家居Mall以及100家商業(yè)Mall。而紅星美凱龍的母公司紅星投資也在這樣的商業(yè)大規(guī)劃中浮出水面。

　　據(jù)介紹，紅星投資旗下?lián)碛屑t星美凱龍家居集團和紅星地產(chǎn)。紅星地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務一直被外界誤解為紅星美凱龍家居集團的業(yè)務，事實上，它們早已是兩家獨立運營的企業(yè)。

　　此前，紅星美凱龍集團相關責任人曾強調，進軍商業(yè)地產(chǎn)、開辟新業(yè)務的舉措并非戰(zhàn)略轉型，也不會有任何放棄和縮減家居板塊的規(guī)劃。

　　不可否認的是，中國的家居市場仍處于寒冬之中，誰也不知道寒冬何時結束。而尷尬的是，商業(yè)地產(chǎn)如今同樣遍地是產(chǎn)能過剩的哀號，紅星投資將如何在兩個領域中強行突圍?

　　家居、地產(chǎn)兩條腿走路

　　據(jù)中國證監(jiān)會公布的第49批56家企業(yè)預披露和預披露更新信息，紅星美凱龍家居集團IPO擬募集資金44.5億元，發(fā)行不超過10億股新股。紅星美凱龍被認為是今年規(guī)模的IPO之一。

　　紅星美凱龍家居招股書顯示，紅星投資持有該公司70.25%的股份，是公司控股股東;而車建興持有紅星投資92%的股份，是公司實際控制人。而值得注意的是，近兩年來備受外界矚目，被認為是紅星美凱龍尋求轉型的紅星地產(chǎn)，并未在此次紅星美凱龍IPO的范圍之內。紅星美凱龍內部人士表示，早在2011年，紅星地產(chǎn)的資產(chǎn)就已剝離，紅星地產(chǎn)與家居集團成為紅星投資并行的子公司。

　　“紅星的家居與地產(chǎn)實際上是截然分開、獨立運營的兩部分，外界對此多有所誤解。通常大家說的紅星美凱龍，其實是紅星美凱龍家居股份有限公司，而紅星地產(chǎn)公司全稱是上海紅星美凱龍房地產(chǎn)有限公司。目前，紅星美凱龍家居股份有限公司已剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，因此不涉及任何關于商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)務。”一位紅星管理層人士明確表示。正是如此，家居和商業(yè)地產(chǎn)，被形容為紅星美凱龍的兩條走路的腿。

　　多年以來，紅星美凱龍這一品牌在“類集市”的商業(yè)模式中如魚得水，成為國內的連鎖家居終端平臺，截至今年賣場總量超過140家。而另一方面，紅星地產(chǎn)也尋求在商業(yè)地產(chǎn)方面進行突破。

　　紅星地產(chǎn)提供給時代周報的數(shù)據(jù)顯示，過去5年，其已在無錫、常州、上海、廊坊、鞍山、太原、蘭州、長春、臨沂、淮安等25個城市新建了38座紅星國際廣場。這意味著，今后6年，還將有幾十個“紅星牌”城市綜合體陸續(xù)“誕生”。

　　其實，近5年，全國幾乎所有的開發(fā)商都卷入了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的熱浪。很多非專業(yè)選手也躍躍欲試，除了賣家居的紅星美凱龍，還有做保險的中國平安、以鋼鐵為主業(yè)的海鑫集團，甚至是經(jīng)營川味火鍋的海底撈。

　　“未來，消費對經(jīng)濟增長的貢獻。我們希望提供消費的場所和渠道，這是紅星進軍商業(yè)地產(chǎn)的動力。”9月12日，紅星地產(chǎn)在回復給時代周報的郵件中解釋道。

　　紅星地產(chǎn)進一步解釋，“紅星美凱龍這一品牌未來的發(fā)展不僅僅是精細化和開拓力的問題，而是要拓展與老百姓息息相關的另一個市場，也就是我們現(xiàn)在正在發(fā)展的商業(yè)綜合體。”

　　然而，正如家居建材行業(yè)面臨產(chǎn)能過剩的窘境，中國商業(yè)地產(chǎn)整體存在泡沫也幾乎是業(yè)內共識。

　　根據(jù)貝爾信綜合體數(shù)據(jù)庫，截至8月末，國內商業(yè)綜合體項目已超過8500個，其中，在建綜合體項目多達4900余個。

　　“目前，在中國各線城市里，商業(yè)地產(chǎn)過剩是一種普遍現(xiàn)象，而紅星去的那些地方基本上也都存在產(chǎn)能嚴重過剩的問題，這是肯定的。”世聯(lián)行(11.02，-0.38，-3.33%)華東區(qū)域綜合體事業(yè)部總經(jīng)理羅昌榮告訴。

　　借力紅星家居號召力

　　到商業(yè)地產(chǎn)過剩的城市開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，這是一樁賠本的買賣嗎?

　　“紅星地產(chǎn)突破當下常規(guī)城市綜合體單一的ShoppingMall模式，創(chuàng)造出符合未來城市消費趨勢的雙Mall模式—家居Mall、商業(yè)Mall與高端寫字樓、星級酒店和SOHO公寓等豐富業(yè)態(tài)相結合，打造涵蓋購物、生活、辦公為一體的多元化高端城市功能綜合體。”紅星地產(chǎn)的相關負責人告訴。

　　以上海浦江紅星國際廣場為例，這個項目2013年6月29日開盤，占地10萬平方米，總建筑面積27萬平方米，整體由紅星美凱龍家居Mall、SOHO公寓以及獨棟辦公樓三個部分組成。其中，后兩者對外銷售：公寓房源面積48平方米—133平方米不等，單價在1.8萬/平方米—2萬/平方米之間;獨棟辦公樓面積500-2000平方米，價格在3萬/平方米—3.7萬/平方米之間。

　　“通常，地方政府會把一個城市綜合體的容積率規(guī)劃到3或者4以上，而商業(yè)的容積率多只有2，這就意味著，整個項目中至少有一半是公寓或辦公樓。”羅昌榮說，“對于紅星而言，他們的綜合體，經(jīng)營不善不是問題，但銷售不好就麻煩了。

　　其實，不止紅星地產(chǎn)，商業(yè)運營幾乎是國內所有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的短板。更主要的利潤其實來自商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的物業(yè)銷售。比如，據(jù)上海浦江紅星國際廣場SOHO公寓的負責人透露，該項目開盤時推出140套房源，而當天就有300組客戶到場，有的甚至通宵排隊購房，去化率達到九成。

　　“‘非正規(guī)軍’，即業(yè)外資本進入商業(yè)地產(chǎn)掘金的現(xiàn)象較為普遍。為降低風險，避免正面交鋒，紅星美凱龍除了主打家居建材這一品牌外，在拿地布局方面也多有考慮，一般在三四線城市以及拿地成本相對低，且人口總量大、消費能力強的地級市等，從而保障盈利。”9月12日，中投顧問項目總監(jiān)朱文嘉在接受采訪時表示。

　　“紅星的商鋪在幾個城市賣得都還可以，但確實，它不擅長運營百貨和購物中心，做起來不像做家居賣場那么有底子。”一位地產(chǎn)公司商業(yè)部負責人告訴，“但事實上，中國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商基本上都不太懂商業(yè)運營，比起那些完全沒有商業(yè)運營經(jīng)驗的開發(fā)商，紅星擁有經(jīng)營家居賣場的經(jīng)驗，而且，紅星美凱龍的品牌也具有強大的號召力。”

　　不久前，紅星地產(chǎn)總裁諶俊宇直言不諱地指出，“紅星商業(yè)的模式基本和萬達模式一樣”。

　　據(jù)時代周報了解，紅星商業(yè)的城市綜合體項目除了添加紅星美凱龍“起家”的家居賣場外，城市綜合體其余配套項目基本是復制了萬達廣場的“萬達模式”—如萬達廣場一般會有配套的萬達影城，而紅星商業(yè)方面也在不久前與四川省電影公司正式簽訂合作協(xié)議，“打造”自有影院品牌紅星太平洋影城。

　　但是，在一些業(yè)內人士看來，紅星在綜合體開發(fā)上還采用了有別于萬達的模式，后者依靠重資產(chǎn)投資，而紅星走輕資產(chǎn)路線。

　　“所謂輕資產(chǎn)模式，這類似于酒店管理公司的運作方式，比如，紅星參與開發(fā)一個綜合體項目，他們往往是與當?shù)氐凝堫^開發(fā)商合作，自己出少部分資金，甚至不出錢，同時，利用紅星美凱龍的品牌和客戶資源，操盤整個項目、進行商業(yè)定位、招租甚至管理，并參與后期的利潤分成。”在羅昌榮看來，這種方式使得紅星的雙Mall迅速擴張，同時，也不會為它制造太大的資金壓力。

　　前期資金投入不多，后期物業(yè)銷售給力，這似乎是紅星商業(yè)藍圖的支點。但不能忽視的一個潛在的問題是，目前二、三線城市商業(yè)地產(chǎn)過剩現(xiàn)象初現(xiàn)，誰來消化那些招不到商的商業(yè)地產(chǎn)?

??????? 綜上所訴，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為了紅星美凱龍的一個發(fā)展點了，但是這樣的發(fā)展是否就一定會好呢？這個問題是值得深思的。